■不動産購入時の流れ

　住まいを購入する場合には、通常自分が住みたい地域とか、戸建て住宅かまたはマンションなのか、自分の希望条件や購入価格を含めて整理するとこらから始めますが、入居するまでまたは入居後も諸経費を含めてどういう流れになるのかを事前に知っておくと安心ですので参考にして下さい。

１．希望する物件を探す

　物件を探す場合には一般的には、インターネットで不動産サイトからの検索して決めるとか、新聞やチラシ等に掲載される物件から決めるとか、または不動産会社の紹介等から決めるなどいろいろと方法がありますが、自分だけの考えで無く家族で話し合って決める事が賢明です。

２．不動産購入予算を考える

　希望する物件が決まったら予算を決めます。そのためには物件の代金以外に諸費用がかかりますのでが、その金額は新築で物件価格の３％～５％、中古で５％～１０％程度が必要です。その主な諸費用の内訳は次の通りです。

①仲介手数料

　不動産会社の仲介によって物件を購入した時に支払う仲介料です。

　金額は「取引価格✕３％＋６０，０００円」（消費税別）が上限です。

②印紙税

　物件の「売買契約書」に貼る印紙代で、契約書に記載された金額によって印紙の額が決まります。

③住宅ローンを借入る場合にかかる諸費用

　住宅ローンを借る際には、ローン保証料・事務手数料・印紙税・団体信用生命保険料・火災保険・  地震保険料等を借入先に支払うことになります。住宅ローンはその金額は金融機関によって金利・返済方法などまちまちですので注意して下さい。

④登録免許税

　物件を購入したらその所有者の住所・氏名を登記簿に記載する手続きが必要です。その登記手続きに必要な税金です。金額は課税標準額となる固定資産税評価額に税率をかけたものになります。

　新築住宅の場合には、所定の要件を満たすと軽減税率が適用されます。

⑤司法書士報酬

　登記の手続きを司法書士に依頼したばあいの報酬です。

⑥その他の費用

　晴れて入居が決まったら、入居後にかかる諸費用があります。

　（A）不動産取得税

　　土地・建物を購入した場合に課税される税金ですが、不動産取得税は一度のみです。

　（B）固定資産税・都市計画税

　いずれも固定資産税評価額から算出されますが、条件を満たす新築の場合には、一定の軽減処置があります

　以上諸費用を列記しましたが現金で準備出来ない場合には、住宅ローンと一緒に借りる方法がありますのが、その分返済額の負担が増えることになります。

３．物件について現地見学をする

　物件が実際に自分のニーズに合うかどうか現地に行って見ること。立地や設備・管理状況など現地に行ってはじめて分かることがあります。マンションと戸建てではチエックポイントが少しちがいますので事前に確認すべきことを整理しておきます。

４．不動産買付申込書の提出

　物件購入について意思が決まったら、売主に対して「不動産買付申込書」を提出します。これは物件を購入することを売主に対して明確に意思表示するものです。

　ひな形は不動産会社が用意しています。この買付申込書は売買契約書とは異なるもので、あくまでも買主が売主へその物件を購入したいという意思を伝えるもので、金額等で条件が折り合わない場合には売主が拒否する場合があります。

　○不動産買付申込書の項目

　①不動産の表示

　②買付条件（価格・契約時の手付金・融資利用の有無・契約締結予定日）

　③買付者の住所・氏名及び認印

　○手付金について

　　不動産売買契約締結時に「手付金」を買主が売主に対して支払います。

　　一般的に不動産売買契約では「解約手付」と言われております。

　「解約手付」とは、買主は既に支払った手付金を放棄することにより、また、売主は既に受け取った手付金の倍額を買主に返すことにより、売買契約を解除することができる手付けをいいます。

　　ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除は出来ません。

５．売買契約の締結

　　重要事項の説明を受け、契約条件について買主・売主が合意したら売買契約を締結します。

　　いったん契約を締結すると、簡単に解除する事ができませんので、事前に契約内容を十分に確認することが重要です。

６．売買代金の決済と物件の引渡

　　売買締結後に金融機関で、売主・買主・不動産会社・金融機関担当者・司法書士が集まります。

　　その場でローンの実行、残金の決済、登記申請（売主の抵当権抹消、売主から買主への所有権移買主の抵当権設定）を同時に行います。

　　これらの手続きが終わったら、鍵を受取り引渡しが終了します。

　○準備する資金の例

　　①物件代金の残金　

       ②固定資産税・都市計画税の精算金　

       ③公共料金などの精算金

　　④管理費などの精算金

　　⑤司法書士への報酬（登録免許税を含む）　

　　⑥不動産会社への仲介手数料

　○準備する必要書類

　　①住民票

　　②免許証等

　　③印鑑証明書