不動産投資は、昨今の低金利時代において安定的また継続的に家賃収入が見込られてある程度の利回りが見込めるメリットがあります。しかし、反面リスクもありますのでその事について概要を説明します。また、不動産投資での儲け話には注意しましょう。

①不動産投資の最大のメリットはやはり家賃収入があることです。低金利がつづく今日では預貯金の利息による利益も殆ど見込めません。その点不動産投資では年利で５％～８％の程度の利回りが期待出来ます。ここで注意したいのは利回りが１０％～２０％あるといわれる物件は要注意しないと痛い目に遭いますので。

②老後の年金としての活用のメリットです。年金給付の開始年齢も上がって来ているし、給付金額もだんだん下がって来ています。そんな時に毎月決まって家賃収入があることは老後の年金生活のプラスになることは老後の生活がゆとりなることにもなります。

③所得税の節税対策のメリットです。不動産投資による家賃収入は「不動産所得」として給与所得とは別に申告します。その際にはローン金利や建物の減価償却費等が必要経費として認められます。もし不動産所得が赤字の場合には給与所得から差し引けるために節税となります。ただし、不動産所得が黒字の場合には節税効果がなくなりますけど。

④相続税の対策とてのメリットです。相続や贈与では預貯金などの現金や株式はその額面の１００％が課税対象となりますが、不動産は土地や建物の評価額が課税の対象となります。例えば土地の評価は路線価方式と倍率方式とがあり地価の８０％が評価額です。建物は固定資産税評価額によって評価され建築価格の７０％が評価額です。このように不動産投資は相続税対策としても有効です。

⑤生命保険の役割をするメリットです。不動産購入の際に住宅ローンを組む場合には「団体信用生命保険（団信）」に加入しますが、こらはローン返済中に名義人が万一死亡したりした場合には、ローンの残債は保険から返済されるので生命保険の役割を果たしていますので安心です。

 

①空室によるリスクです。何らかの事情で借主が退去した場合には、新たに借主が入るまでは家賃収入が見込めないリスクがあります。

②家賃滞納によるリスクです。私も経験しましたが家賃滞納が約１年あって最後には強制退去となりましたが家賃は滞納のままでした。その家賃滞納によりローン返済に支障を来すことにもなりかねません。その家賃滞納リスクの対策には家賃保証システム等があります。

③賃料下落のリスクです。賃貸不動産の家賃は借り手と物件数の重要供給のバランスによって左右される他に、建物の老朽化によって家賃の下落が起こりますので当初の利回りを維持できるとは限りません。ですから家賃の下落のリスクは十分に考慮しておく必要があります。

④天災によるリスクです。先日も大阪で震度６弱の地震がありましたが、不動産投資においてこれらの天災により建物が損壊してしまえば家賃収入が得られなくなりますので、保険を活用するとか事前の対策が必要です。

　不動産投資における利回りとは、販売価格に対する年間賃料の割合を言います。これが「表面利回」です。それに対して購入の際の諸費用やメンテナンスなどの管理費用などを組み入れたものを「実質利回り」といいます。不動産投資ではこの実質利回りを十分把握しておくことが重要です。

①「表面利回り」投資する不動産の年間家賃収入を、物件価格で割った数字です。

　　表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格✕１００

②「実質利回り」表面利回りに税金や手数料・修繕費等を差し引いて計算した利回りが実質利回りです。

　　実質利回り（％）＝（年間家賃収入ー諸経費）÷（不動産価格＋購入時の諸経費）✕１００　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

「良い物件」を安全に購入するための経験談です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　①賃貸物件を購入する前にやるべきこと　　

　賃貸管理や賃貸情報にある程度精通しているパートナーと一緒に当該物件を見に行くこと。もちろんその物件を紹介して貰った業者も一緒ですが、パートナーにも当該賃貸物件のメリットやデメリットを聞いて参考にすること。それは当該物件が自分としてはぜひ欲しいと思っても第三者の目で見た意見を聞くのは大変重要なことです。

　②物件を見分ける目と度胸

　賃貸経営は他の商業と違って投資金額を回収するのに時間がかかります。ましてや、そこから儲けるということは大変な時間がかかるのです。10％の利回りで購入したら、資本金を回収するのに10年かかります。それも1日も空室が無いということで計算した場合です。

　ですから一度購入したらその物件とは長いお付き合いをしていくことになります。

　③「良い物件」とは？　

　初心者の方はレベルの階段を一段ずつ上がっていくことが重要です。　　　　　　　　　　　　　　対象は一棟物より区分マンション専門とか、あるいは戸建て専門とかの方がおられますが、要はその地方や場所によってまた賃貸の入居者によって違ってきますので、自分に合ったレベルの物件を探すことです。

　④物件購入で無理はダメ！　　

　物件購入の金額も初心者の方ほど少し無理をしてしまうのではないかと思います。しかし、それはダメだと思うのです。賃貸経営は最初の1～5年がうまくいくのは当たり前です。10年経った時にどうなっているかを予測することが大切です。7～10年経つと設備も古くなりその設備投資が始まりますのでそのための資金を準備しなくてはなりません。

　⑤物件を購入するときの自己資金

　物件を購入するときの自己資金は私は半分入れることにしています。何故かといえば例えば家賃が下がってきて収入が今までの半額になっても、なんとか経営していけるようにするためです。

　賃貸経営の一番のリスクは空室でも家賃の滞納でもありません。それは部屋での自殺を含む事故物件になると、家賃を下げることになり室空室も続きます。　

　そんなリスクを考えて50％の自己資金にしています。例えば、利回り12％の物件でもずっと空室が無いわけでわありません。　　　　　　　　　　　　　　　　

　どこまでのデメリットなら自分が引き受けることが出来るか、どんな大きな会社でも絶対倒産しないということはありません。最後は自分の責任です。

　⑥現在の所有者に聞くこと

　良い賃貸物件を探すときは、現在の所有者がどんな気持ちで賃貸経営をしてきたのか、今まで全部業者任せで来たのか、又は自分自身で管理をしてきたのか、また、何故売ることになったか等を聞いてから購入の判断に生かすといいと思います。　　　

　要は利回りだけが全てでは無いということです。

　⑦物件の周囲の状況を調べること　

　購入しようと思っている物件の周囲の状況をよく調べることです。今までの入居状況やどんな資質の持主かなど周囲の環境を含めて調べて決めることです。

　⑧不動産投資の安全性を優先すること　

　最後に購入した賃貸物件を今後どうするかについても考えておく必要があります。10年経ったら、15年経ったらその物件を売るのか、又は子供達に相続するのかなどパートナーと相談しながらやっていくことをお勧めします。　　　　

　1年に1度は今の賃貸経営状況を見直すことも必要です。それが不動産投資で安全を最優先した方　　　法だと思います。

　不動産投資は賃貸経営で安定した収入を得ることはもちろん大切ですが、「いつ売却するか」も重要です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　十分な売却益きが得られれば次の投資資金に充てることも可能ですが、売却するタイミングを間違えるとその投資自体が失敗になってしまいますのでそのポイントを確認しておきましょう。

　①購入時には安く購入して高く売るには土地と建物のバランスを考えること　

　建物は築年数が古くなると不動産としての価値が下がりますが、土地の場合には経済情勢の変化によって多少は土地価格に変化はありますが、建物ほど価値が下がることはありませんので、建物価格よりも土地価格の割合が大きい物件であれば「安く買って高く売れる」ことになります。　

　②不動産の売却相場を把握しておくこと

　土地と建物の価格相場は自分で調べるのが面倒な場合には弊社にお尋ね下さい。　

　③賃貸し続けるメリット・デメリットを再検討すること　　

　長く賃貸経営をすることで家賃の収入が得られますが、建物が古くなれば修繕費用等の維持管理費や古くなることによって家賃の低下や税金の負担がありますし、不動産の資産価値も低下しますので、賃貸経営の現状を見直しておくこが重要です。　　　

　④売却物件の譲渡所得を調べておくこと　　

　物件を売却して利益を得た場合には物件の所有期間によって譲渡所得税が課税されますので売却前までに確認しておきましょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　以上不動産投資物件は「いつ売却するか」も検討しておけば、次の投資物件を購入するのに計画　　　も立てやすくなりますので参考にして下さい。

レントロールとは、各部屋の賃貸契約の状況や賃料、共益費、契約年月日などが記された一覧表のことですが、物件のシュミレーションや問題点などを確認する重要な資料ですので、レントロールの項目毎のチェックポイントを確認しましょう。　

    ①「号室」　　　

　各部屋の番号が記載されていますが、基本的には階が上の方が賃料が高いケースが多いですが、同じ階でも角部屋の場合には高くなる事があります。　　　　　　　　

　逆に言えば階数や間取りなどの条件が同じで賃料が違う場合には何かの要因があると考えられます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　②「状況」　　　　　　　　　　

　その部屋の状態が入居中か空室なのか確認するためには、現地に行って電気メーターや郵便物などをチェックする必要があります。　

　③「契約者」　　　　　　　　

　入居者が個人かまたは法人等がありますが、法人の場合には企業が一括借り上げている場合には入居が安定していますが、その企業が契約を解除した場合には一気に空室になるリスクがあります。　

　レントロールによっては入居者の名前や性別等が記載されていますので確認する必要があります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　 ④「間取り・面積」　　

　各部屋の間取りや面積が極端に違う場合にはその原因を確認する必要があります。　

　⑤「賃料」　

　各部屋の賃料が周辺の賃貸物件の賃料等を調べて適正な家賃かどうかのチェックをして、退去時にその家賃の改定が必要か等を考慮必要があります。　　　　　

　⑥「共益費」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　部屋ごとの共用部分の水道高熱費や管理費などに負担費用ですが、共益費がゼロで賃料に含まれている場合もあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　⑦「敷金」　　

　入居者が家賃を支払わない場合のリスク補償として所有者が預かるお金で、賃貸借契約終了時に返金されるもです。地域によってはシステムが違うこともありますので要注意。　　

　 ⑧「契約年月日」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　現在の入居者が契約を開始した日で、契約開始日ではなく「契約更新日」が記載されているレントロールもありますので要注意。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　⑨「保証会社」

　保証会社が付けられているか、またその保証会社名が記載されているか、今後その保証会社でいいのか等検討する必要があります。