【2019年8月31日（土）】熊本市内から車で約２０分の宇土市に中古戸建ての物件を見に行くためカーナビで案内して貰った？ところ「宇土古城跡」で行き止まりでした。そこで物件は後回しで古城跡を散策したところ、本丸跡地に「小西行長の銅像」がありましたので見ていると、一人の男性も盛んにカメラのシャッターを押しておられました。そこで何処から来られたのかと聞いたところ神奈川県からと言われました。その方は全国の城跡を見て回っているのだと言われ、熊本県では人吉城跡とか八代や天草の古城跡についても語られ熊本県出身の私が知らないことを語ってもらいビックリでした！話の中で熊本城の宇土櫓はこの宇土城の天守ではないかと聞いたところその男性は違うと言われました！そこで帰ってから早速「宇土古城跡」についてについての歴史の勉強をしました？「小西行長」については歴史上でも聞いていましたが、居城跡を見たのははじめてでしたのでカーナビさんに感謝です？

【2019年8月27日（火）】先日は熊本県宅建協会主催の研修会が熊本市内のメルパルク熊本でありました。主な研修内容は①売買と賃貸借に関する民法改正②相続法改正が不動産取引に与える影響の２項目で午後１時から４時半まで約４００名が受講しました。具体的な内容については弊社のホームページの「契約等に関する民法改正」の中で説明することにしますが、その中でも売買契約に関する改正のポイントの一つに現行の民法では、売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合には買主は契約を解除することが出来るし、解除出来ない場合には損害賠償が出来るとした「瑕疵担保責任」の表現が、売買の目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に不適合であるときは、①履行の追完を請求できる。②履行の追完が無い場合には代金減額を請求できる。③損害賠償を請求できる。④契約を解除できる。などの「契約不適合担保責任」の表現に変えられています。この改正の背景には、最高裁判決に起因しているとのことですが法律の表現はわかりずらいですネ！。

【2019年8月23日（金）】お客様から熊本市中央区京町本丁の熊本大学付属小学校に熊本駅から通学している子供がいるので熊本駅周辺の土地を探してくれとのことでしたので二本木の土地を紹介しました。ところがその物件はすでにご存知でした！お客様から電話での照会があったのは弊社がネットで出している横手の土地200坪の内100坪を別けて貰いたい旨の申し出でからでした。売主は分割販売は不可でしたので他の土地を探すことになった次第です。しかし、お客様の希望に合う物件が見つかりませんので本日は付属小学校近くの土地を探した結果、宅地造成中の土地がありましたのでお客様にはその概要をお知らせしました。不動産物件は資料だけでは信用出来ませんので全て自分の目で見てお客様の立場にたってから確認してからで無いと紹介出来ませんので！さてお客様の判断は如何でしたでしょうか？

【2019年8月16日（金）】先日は終戦の日として令和最初の「全国戦没者追悼式」の放送がテレビであり、正午にあわせて黙祷をしました。私の父も昭和１９年３月３０日にパラオで戦死して以来７５年が経過しました。全国の戦没者は３００万人とのこと尊い命を捧げられた方々を含め、今日あるのはその戦没者の犠牲の上にあることを忘れてはなりません。戦争を知らない人が８割を占める今日その人達に戦争を２度と繰り返さない事を終戦の日には伝えて行かなければなりません。父は３５歳で戦死しましたので私は父の２倍半も生きています。父の面影はありませんが写真を事務所にも飾って毎日礼拝しています。郵便局の現役時代を含め東京に行った際には必ず靖国神社に参拝していましたが、最近は父の命日に熊本県護国神社に参拝しています。

【2019年8月3日（土）】先日個人名義のガラケーを法人名義のスマホへ乗り換えました。理由はTwitter等がガラケーでは出来ませんし、その他仕事上インターネットを通じての不動産仲介業ではスマホ対策が必要との思いからです。早速長男にiphoneを購入したことをラインで連絡したところ「よく使いこなせるね」と返事がありました。それもそのはず８４歳でスマホですから？スマホは分割払いですから支払いが終わるまでは生きていなくてはなりません。「我が人生に悔いない」ように頑張るぞ！

【2019年8月1日（木）】７月８日のコラムに「郵政退職者九州連盟会報」に「我が人生に悔いなし」の標題で原稿を投稿したところ、事務局長から電話があって「不動産の宣伝」に見えるので掲載を控えたい旨連絡がありましたので返却して貰いました。内容は①現役中に将来の生活設計で有資格者として何か資格を取っておく必要があること。②退職後に「宅地建物取引士」の資格を取得後開業までの経緯。③不動産業を開業してからの苦難。④今後は体が続く限りは現役として頑張る決意。等を書いたのですが、原稿の意味の受取方でいけなかったのでしょうか？退職者の参考になればと思いましたが残念でした？

【2019年7月30日（火）】兵庫県にお住まいの方が熊本県内の中古一戸建てを探しているとのことで本日案内しました。現在は兵庫県でお一人で住まわれていて熊本の親戚の近くに移りたいとして紹介を受けましたので、2箇所を案内しましたところ、その内の一箇所（木造平屋建て2LDK)が気にいられて「買付証明書」を出されました。後は売主の判断によりますので吉報を待つことにしました！

【2019年7月22日（月）】先日弊社が天草の無人島を販売しているオーナーに電話して驚きました。オーナーの声が普段と変わらないので国内かと思い気やとんでもない今フインランドのヘルシンキに居るとのこと。「へェー何ですか外国ですか？」とビックリしてしまいました。そう言えば電話の発信音が少し変だなとわ思っていましたが全世界に通じるのですね！

そう言えばホームページでも閲覧者の発信場所が最近は外国（フランス・アメリカ・中国・インド洋地域）から多いのも改めて納得がいきました。インターネットや電話は全て全世界に通じていることが！

【2019年7月19日（金）】弊社が販売している２００坪の売土地が熊本市建築基準条例により建物を建築する場合の許可条件等を調べてみました。内容は２００坪の土地の北側・東側の擁壁の高さがが５メートルを超えているので、熊本市建築指導課に行って尋ねたら当該の土地の擁壁が昭和５３年以前の既設擁壁で宅地造成等規制法による基準に適合していないため「がけ」として見なされるために「がけ条例」が適用さるとのことでした。そのがけ条例適用による建築制限は、がけの下端からそのがけの高さの1.5倍以上の水平距離を保たなければならいし、建築する建築物の基礎をがけライン（がけの起点から1/1.5の角度をなす線）以内に納めることと言われました。建築の基礎については専門家に任せることとして、要は建築面積が制限されることになりますので売主には現在の販売価格の再見直しを提言しおきました。

【2019年7月12日（金）】収益物件をネットで出していましたが、オーナーの都合で「売り止め」となりました。その収益物件については買主の方がとても気に入られてすぐさま金融機関に融資の申込をされていましたが「売り止め」になった旨連絡したところ、とても驚かれましたので平身低頭お詫び申し上げました。今回の「売り止め」は売主の都合により一時売却を見合わせとのことでしたが、「売り止め」にはその他に注意しなければならない事があります。それは「売主から売却を依頼された不動産業者が他の不動産業者へ物件を紹介させないために悪用する」ことがありますので要注意です！

【2019年7月8日（月）】先日郵政退職者九州連盟会報が送られて来ました。内容は郵退連の目的が「郵政事業の発展に寄与する」こととありますが目にとまるのは、退職者の「近況活動」と「逝去会員の氏名」です。その逝去者の名前に知人の名前が出ていると次は私の番かなと気が重くなります。そこで私も意を決してこの会報に自分の歩んできた道について投稿することで原稿を書きました。標題は「我が人生に悔いなし」？（石原裕次郎の唄）です。内容は郵政を退職後に現在の不動産業を始める事になった経緯と、不動産業での悪戦苦闘の現実を書いて、これからも「我が人生に悔いが残らないよう」体が動く間は死ぬまで頑張る決意を述べました。さて私の記事を見た退職者の反応は如何かな！

【2019年6月25日（火）】熊本を含め九州北部地方の梅雨入りはまだ発表されていません。郊外に行くと今田植えの最中ですが、その田植えは田植え機により簡単にしかも一人で行っている光景を見ていると、私が少年時代の田植えとは雲泥の差があります。　　　　　　　　　　それと田んぼのあぜ道に立って用水路を見ていると、昔の懐かしい光景が目に浮かびます。それは私が小学校の頃ですが、田んぼの用水路に前日からウナギを捕る仕掛けをして翌朝早く起きてその仕掛けを上げると大きなウナギが捕れていたからです。それに熊本は阿蘇の伏流水で当時は地下から湧き出ていましたが、現在も雨が降らなくても用水路の水は豊富なのは熊本の土地柄でしょうかネ！　　　　　　　今年も災害が無く美味しい米が沢山収穫されますようにと念じて機械による田植えを見守っていました。

【2019年6月24日（月）】本日は2年前に亡くなった不動産の売買でお世話になった方の自宅に行って仏壇にお参りして来ました。その方は大型の賃貸マンションを新築されては販売される方で、駆け出しの私を咤激励して頂きましたが、不運にも温泉の浴室で帰らぬ人となりました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　これから更なるご指導をと期待していましたので残念で仕方がありません。その方が贅を尽くして建てられたエレベーター付きの2階建ての戸建てで、オール電化・温水洗浄便座付きトイレ2ヶ所（2階トイレは男子用併設）・浴室を始め各室ににテレビ設置・IHクッキングヒーター・システムキッチン・浴室乾燥機・全居室エアコン設置・床暖房等それこそ目を見張るばかりです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　その物件を弊社のホームページやアットホームに掲載していますが、建築費だけで約8千万円かけて建てられ、当時は１階を事務所として使用されていましたが、2階は殆ど使用されていませんでした。それは、隣の平屋の戸建てがお住まいだったからで、その平屋には現在も奥様がお住まいです。ですから何とかして2階建ての戸建て物件を早期に販売してあげたくて努力していますが、まだ買い手を見付けることが出来ませんのでこのコラムをご覧いただいた方は是非お問い合わせ下さいませ！

【2019年6月22日（土）】弊社が阿蘇の乙姫に845坪の売土地をネットで出していますが、その土地を購入して太陽光発電装置を設置したいと照会がありました。確か最近の新聞報道に太陽光発電による電力の買取制度が2020年度末までに見直しがあり、いずれは買取制度の廃止を含めた議論になっているとありましたが今後はどうなるのでしょうか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以前乙姫の土地に太陽光発電装置を設置するとして知人が買付を出したので、私も原野の草刈り等を手伝いましたが、その土地からの送電線の送電能力が不足する事が分かり計画がダメになった経緯がありました。今回も購入希望者にはその旨伝えて了承して貰いましたが、その後知人は現在他県の土地を購入して太陽光発電装置を設置して運用しています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　しかし、以前のような太陽光への投資ブームも下火になっているのでは無いでしょうか？それは当初の「買取価格」が下落しており、また設備の故障等のリスクを考慮するとこれから新たに算入しても旨みは無いと思われます。

【2019年6月18日（火）】本日は収益物件について興味があるのでと来客がありました。内容お聞きすると現在の収入では将来不安なので、収益物件についての本を買って勉強しているとのことでした。その対象物件は自己資金以内で区分所有の一室を購入して収益を上げたいというものでした。それに対しての回答は①区分所有の一室を購入しても入居者がいなかったら100％のデメリットになること。②収益物件は初心者が取り組むのには購入金額があまり高くないアパートを選んだ方がいいこと。③当該物件の立地を自分の目で見て決めること。④銀行からの融資を受ける場合には担保価値が調査されますが、マンションの区分所有物件よりも土地付きのアパートがいいこと。等と説明して実際に弊社が持っている収益物件で、収支のュミレーションを作成して家賃収入から諸経費を差し引いて年間の手取額が幾らになるかを説明しました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　要は金融機関から融資を受けるためには、自己資金を購入価格の2割は持っていること。借入する人の属性を審査されるので、そのための金融機関は通常取引をしている金融機関に相談すること。等を説明しましたが本人が思ってた収益物件の購入額に相当の隔たりがあったので、今後も納得がいくまで訪問を歓迎するとして約1時間余で対談を終わりました。

【2019年6月15日（土）】今日の新聞記事に「土地相続不能なら国有」という見出に目がとまった。財務省が発表したもので、相続人がいないと見込まれる土地の持ち主が、国へ贈与する契約を生前に結べるようにして、所有者不明地の増加を防止するのが狙いとのこと。ただし、その土地は資産価値が有り売却が容易な土地だけで、資産価値が無いものは対象外ということでしょうか？私の知人にも資産価値の無い土地を持っていて子供や配偶者が無く固定資産税だけは毎年請求されている現状で、もしものことがあればどうするのか心配です。相続人が無かったり子供や配偶者らが相続を放棄した場合には国庫に帰属する決まりがあっても、親族が裁判所に申し立てなければなりません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　財務省は2020年度にも制度の運用を始めるとしていますが、運用が始まれば不動産情報サイトと連携して積極的に買い手を探し効率的な売却に取り組むとしていますが？

【2019年6月14日（金）】先日郵政退職者連盟・熊本東部地区総会の議案書が送られて来ましたが、その中に日本郵政グループのことが記載してありました。       　　　最近は郵便物数も前年から比べると減少しておりそこに働く人数も不足していること。郵便貯金においては限度額が今年度から１３００万円上乗せされて２６００万円となったこと。かんぽ生命保険では医療保障充実を目的とした新商品を販売していること。加えて郵政グループの定年制も２０２０年度から「６５歳定年」に改正されること。等ありましたが郵政民営化後の日本郵政グループの現状は益々厳しいものとなっていることは郵政OBとしては心苦しい限りです。民営化とはいえ未だに民間企業との競争では制約があり、例えば郵便貯金限度額についても他の金融機関に対しての制約があり、郵便料金についても公共機関としての使命のもとで制約があっています。その他に先日報道されていましたが、かんぽの宿も売却されたり廃止にされりしている現状です。ただ、ゆうちょ銀行が扱っている個人ローンはこれまでスルガ銀行と業務提携していたのを2019年6月28日ももって終了することになっていますので今後の推移を見守る事にします。要するに今日までの郵政事業の変遷は幾多の困難を乗り越えて現在があるのですから郵政OBとして他人事ではすまされません。これからの繁栄を期待しています。

【2019年6月8日（土）】本日は中古一戸建ての売買物件を見に行きました。現在の持主は相続登記中の子供３名が所有者となるもので、土地が約５０坪で建物は木造２階建てで築後３８年を経過しており、売主は現況のままで販売したいとの事でした。間取りは４LDKでしたが２階の天井から雨漏りがあって、建物を解体して更地として売買するか、又はリフォームして売買するか要は現在の対象物件の売却見積もりを出してから諸用経費を差し引いた価格を提示する事になります。もちろん売主は高い方がいいわけで価格の競争となりますネ！

【2019年6月6日（木）】このところ毎日と言っていいほど高齢者による交通事故が報道されています。原因はブレーキとアクセルを踏み間違えたとか、逆走して正面衝突したとか、運転中突然気を失って歩行者に突っ込んだ等いろんな原因が挙げられていますが交通事故は罪の無い尊い人の命を奪い、自らの人生も崩壊させるという痛ましいものになっています。私も人ごととは思っていませんし、いつ自分の身に降りかかって来るかわかりません。仕事柄どうしても車に頼らざるを得ませんし今日も熊本市から荒尾市まで片道約１時間の距離を運転してきました。運転免許の返納についても時期がくればと思っていますが、要はこれまで事故を起こしていないという自身過剰を無くして冷静な判断で運転をする事を肝に命じて運転します。

【2019年6月5日（水）】「老後資金は２０００万円必要」！金融庁が今や人生１００年時代と言われる長寿社会で退職後の公的年金だけでは毎月約５万円の収入不足となり、これが３０年続くと単純計算で２０００万円となると指摘しています。そのためには現役時代から毎月一定額を複数の投資運用を始めるべきだと提案しています。また報告書では税や保険料が増加傾向にある一方、退職金が１９９７年をピークに３割から４割程度減っているために、若いうちから資産運用を始めるべきとも言っています。

弊社のホームページには「不動産投資をお考えの方へ」として不動産投資のメリットやリスクを掲載していますし、「収益物件」も掲載していますので現役の方は早期に検討されては如何でしょうか？

【2019年5月31日（金）】昨日NHKの「クローズアップ現代」の番組で、マンションの「空室問題」が取り上げられていました。このところ東京オリンピックの跡地にタワーマンションの建設ラッシュがあっている一方、築３０年を経過したマンションの空室が増えていてその対策に苦慮している問題が挙げられていました。その空室は不動産市場に出回っていないもので、所有者が高齢化して入院したり老人ホームや死亡したりして行方が分からないで管理費や修繕積立金を滞納してるということです。また所有者の相続人はそのマンションの相続放棄をしたりするので、管理組合が肩代わりして空室の売却をするのに家庭裁判所の許可を得たり弁護士に相談したりして処分費用がかさむ等大変苦労しているとのこと。マンションの修繕積立の不足は築年が経過するに従って増えてくるので、値上げをマンション管理組合の総会に提案しても所有者が反対すれば値上げも出来ない等問題が山積しているとのこと。その他に海外からの投資マネーの流れも変化が見られて売却が増えていること。以上老朽化したマンションの対応が放送されていましたが、皆さんはどのように受け止められたでしょうか？

前回の私のコラムでも掲載していますが、土地付きの戸建てをこの際是非検討されては如何でしょうか？首を長くして待っています！

【2019年5月24日（金）】本日は宅建協会の機関誌に「中古一戸建ての資産価値の高さを改めて見直してみる」という記事が掲載されていましたので紹介します。それは首都圏では中古マンションの成約件数が着実に伸びているが、一戸建ては中古・新築ともにいまひとつ伸びていないとのこと。しかし不動産流通機構のデーターによると、マンションと一戸建ての資産価値を比べてみたとき、新築当初はマンションの資産価値のほうが高いけど、築年数が２１年～２５年になると一戸建ての方がその資産価値は逆転すると書いてあります。弊社が扱っている中古一戸建てを見てもリフォーム技術も向上して新築並みになっている物件が如何に多いかが分かります。それに一戸建てには土地が付いていて、増改築や建て替えが出来て売却もしやすいのに対して、マンションの土地は区分所有であり、自分一人では自由に出来ないという制約があります。特に築３１年以上になればマンションは老巧化が進み維持管理や修繕積立金等の問題が出て来て紛糾する場合があります。それに私の経験から隣や上部階からの騒音に悩まされること必定です。それらを考えれば一戸建てについてもっと関心を持って貰いたいですね！弊社の新築・中古一戸建てをよろしくお願いします。

【2019年5月15日（水）】令和の時代には戦争の無い平和な時代であって欲しいと念じているのにとんでもない国会議員が現れたものだ！北方四島ビザなし交流の訪問団の一員として同行した国会議員が事もあろうに「戦争でこの島を取り返すことに賛成ですか反対ですか？」と訪問団の団長に詰め寄ったという事は、全く戦争の体験を知らない３５歳の国会議員です。私が生まれた昭和の時代は第二次世界大戦があり、当時の国民学校での授業も殆ど無く農家の手伝い等で明け暮れていました。特に昭和１６年１２月８日に日米と戦争する事になり、その結果私の父も戦死してからの苦労は言葉では言い表せません。ただ、救われたのは訪問団の団長が「戦争はいけない」と拒絶されたことは今後戦争を知らない若者達も考えて貰いたいものです！

【2019年5月13日（月）】令和の時代になって１０日余りを過ぎましたが我が家ではまだ何も変わりありません！５月の連休中も殆ど事務所にいました。家に居ると奥様の機嫌があまり良くないのでどうしても逃避してしまいます。お互い熟年離婚だけは避けたいとの思いからですが、昨日は孫達が遊びに来ましたので久し振りに夕食を食べながら癒やされました。ただ、夕食時の会話の際に息子から高齢者による交通事故が多発しているので注意するよう言われました。また今年小学校１年生になった男の孫からもじいちゃんは何歳かと聞かれたので８４歳だと答えたら何とも言えない顔をしていました？

ところで先週大阪の不動産業者から熊本駅前の賃貸マンションの紹介依頼がありましたので現地を見に行きましたら、そのマンションは以前義兄が住んでいたマンションでした。弊社は売買専門店としていますが、賃貸も併せて行った方がより多くのお客差とのつなが出来るかもしれませんのでホームページに掲載させて貰いました。どうかお客様からの反響を期待しています。