【2019年4月30日（火）】本日で平成が終わり明日からは令和となります。テレビでは天皇陛下の退位の儀式が放送されていますが、皇居宮殿の豊明殿のふわふわしたカーペットの感触は忘れることはありません。１回目は平成５年４月２０日に郵政大臣表彰（小泉純一郎大臣）を受賞して皇居を訪問したこと。２回目は平成２１年１１月の秋の叙勲で瑞宝小綬章を受賞して訪問したことです。いずれも天皇陛下に拝謁してお言葉を賜った事は一生の宝ものです。しかも、平成２１年１１月の際には夫婦同伴でした。ただし、１回目の訪問の経費は公費でしたが、２回目の訪問の経費は自費でした！それにしても昭和の時代には戦争があって我が家では父がパラオで戦死してから苦難の連続でした。それが平成の時代では熊本地震など災害がありましたが戦争が無くてなによりでした。さて令和の時代は平和で安泰な時代でありますように祈念しています。

【2019年4月29日（月）】先日の新聞に全国の空き家が増えているとの記事がありましたが、熊本は地震の影響で住宅が壊れたりした影響で減少しているとのことです。それにしても空き家が増えるのは新築の供給が増えているのも原因の一つと言えるでしょう。又、空き家の解消には住む人がいない住宅の解体や流通が進んでいないのもあります。そこでこの程「空き家の発生を抑制するための特例措置」として、空き家の譲渡所得の３０００万円の特別控除が、平成３１年度税制改正で２０１９年１２月３１日までとされていたものが２０２３年１２月３１日まで延長されることになりました。それは当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む）又は取り壊した後の土地を譲渡した場合には譲渡所得から３０００万円が特別控除されると言うものです。弊社ではリフォーム済みの中古住宅を販売していますので是非ご問合せをお待ちしています。

【2019年4月25日（木）】阿蘇郡南阿蘇村にある老舗旅館である小山旅館のオーナーと話して来ました。３年前の熊本地震で温泉源が崩壊して旅館は休館していますが今年の２月中旬に温泉源まで行けるように仮設道が出来たとの新聞報道がなされていました。実際に私も現地を見ていないので何とも言えませんが、以前のように温泉の溜め枡を造ってそれをパイプで旅館まで上げるようになれば旅館の営業再開も出来るのですが！オーナーも言っていましたが旅館の営業も出来ていないのに固定資産税だけは従来道理課税されていて困っていると。全くもってどうにかならないものか行政の判断には不満があるのはオーナーだけではありません。小山旅館は明治２３年１０月の開業で白川のの渓流に沿って造られ、温泉の湯量も豊富で湯治客が大いに利用した由緒ある旅館です。旅館の中には初代のオーナーと中国の革命家の孫文や宮崎滔天などと写った写真が飾ってありその後も有名な文化人が利用しています。現在の場所に移築したのは白川の増水による被害があったので洪水調整のダムいわゆる「立野ダム」が建設されることになり白川水域から立退きが決まり現在地に移転したものです。熊本地震による建物の被害はありませんでしたがまだ小山旅館の前の道路は通行止めとなっています。どなたか温泉旅館の経営に関心がある方がおられれば是非連絡をお願いします。内容はホームページに掲載していますので！

【2019年4月20日（土）】２０２０年の東京オリンピックの新種目に空手道が採用されてから最近その空手道が大いに盛り上がっています。先日弊社のビルの横の商店の店主に挨拶して私の名刺（裏の略歴に記載してある「空手道空心会四段」）を渡したところその店主も同じ流派の空手道をしていた事から話が弾んで、先日は空心会の師範を連れてきました。その師範とも話が弾んで最後には道場に稽古に来ないかと誘われました。現在の空手の組手の試合は寸止めですが防具付きでポイント制になっていて、我々が当時組手をしていた時は防具なしで寸止めでしたがしょっちゅう顔面に相手の拳が当たって鼻血を出していました。それに拳を鍛えるために巻わらを手の甲の骨が平らとなるまでたたき込んでいましたので強烈な武器となっていました。私の思い出は熊本県民体祭の空手道の試合に熊本市代表の一員の副将（５名）に選ばれて出場して優勝したことです。ところで師範（８５歳）からの誘いに応えるために久し振りに空手の道着を出して黒帯を巻いたらお腹が出ていて帯の長さが短くなっていましたのでさてどうしょうかと案じています。最近８４歳の体になって両足の筋肉が弱くなり痛いので少しでも体を動かして見たいとは思いますが？

【2019年4月19日（金）】今日は八代に中古一戸建ての物件を見に行きました。八代と聞くと行きたいという衝動に駆られるのは何故でしょうか？それは青春時代の思い出が詰まっているからです。プロフィールにも出身地を八代市鏡町としていますが、八代高校を卒業して八代市内の当時は特定郵便局と言っていましたが、局長を含め３人の郵便局に勤めていました。昭和２８年採用でまだ１８歳でしたので怖いもの知らずで、まだ自動二輪車が少ない時でしたがいわゆる現在の暴走族スタイルで八代市内を徘徊していました。しかし、２４歳のある時これではいけないと思い直して郵便局の研修所で１年間勉強して人生が変わりました。ですから自分の人生の出発点はこの八代からですのでどうしても忘れることはありません。当時の八代高校は写真の八代城跡の隣にありましたので久し振りに八代宮にお参りして不動産業の繁栄をお祈りしてきました。

【2019年4月13日（土）】明日の４月１４日午後９時２６分は平成２８年４月１４日の夜に発生した震度７の前震から３年目になります。その２日後の４月１６日午前１時２５分には震度７の本震ありこの熊本地震の恐しさわ今でも忘れることはありません。何の前触れも無く突然家が揺れる事は想像もしていませんでしたので、家屋が崩壊してその下敷きになって亡くなられた方はどれほど怖かった事か想像出来ません。未だに仮設住宅やみなし仮設に入居しておられる方は約１万６５００人おられるとのこと、被災者に対しての早期の復興援助が待たれます。弊社も被災者の方からみなし仮設の申込がありましたので案内しましたが、その後新築されて入居された方もおられますし、まだみなし仮設にいて見通しが立たない方もおられます。新築で無くても中古物件でリフォーム済みのものもありますので、資金のメドが立ちましたら連絡をお待ちしています。

【2019年4月11日（木）】先日八代市鏡町の中古一戸建てを見に行きましたらその場所が八代市鏡町支所近くでした。そこで思い出したのが確か旧鏡町役場（現在は八代市に編入）の横にはモニュメント（平和之碑）があって私の父の名前が刻んである事を思い出したのです。私は２５歳まで母と二人で鏡町に住んでいましたが、鏡町出身者の戦没者の名前を平和之碑に刻まれたものでした。その碑の真ん中あたりに父の名前を確認したら目頭が熱くなりました。帰りには墓参りしてこれからの安泰を祈念して来ました。

【2019年4月5日（金）】古家を解体してからの土地の売買価格の見積もり依頼がありました。そこでその土地を見に行きましたらすでに他の不動産業者の看板が掲げてありました。その物件は依頼者からの媒介契約は「一般媒介契約」でしたので、依頼者が他の業者に重ねて依頼しても良い契約でしたが、以前同様な案件について痛い目に遭いましたので暫く様子見と決めました。以前の案件は思い出したくもありませんが、その経緯は「一般媒介契約」の物件でしたので、依頼されている不動産業者に対して敬意を表するために売主から「当該物件について（有）ナカシマにも依頼する旨を通知して下さい」とお願いしていました。ところがその業者から呼び出しがありましので「一般媒介契約」だから弊社でも販売させて貰った事を説明してもその業者は納得せず、むしろ威圧的に脅迫する始末でした。同業者が喧嘩をしてまで同じ物件を販売する気にもなれませんでしたので平身低頭で辞退して帰りました。「媒介契約」には「一般媒介契約」の他に「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の３種類があります。依頼者側からすれば、一般媒介契約を締結して複数の不動産業者に依頼すれば、不動産業者間の競争による販売促進を図ることが出来るメリットがあります。専任媒介契約（専属専任を含む）であれば、不動産業者からすれば依頼者が他の不動産業者に重ねて依頼することが出来ませんので、売買等の取り組みが真剣になります。ただ、その契約の有効期間が３か月とされていてそれも専任媒介契約（専属専任を含む）は販売の状況報告義務があり「専任媒介契約」は２週間に１回以上、「専属専任媒介契約」は１週間に１回以上依頼者に報告する義務があります。

先程同業者から脅迫されたことを話しましたが、それには続きがありまして２年後のこと弊社が専属専任媒介契約している売物件で、買主と同伴してきた業者がなんとあの恫喝した業者ではありませんか！そこで私が取った行動は？

【2019年4月2日（火）】先日は新元号が発表されましたネ！「令和」なかなか響きが良いですね。これまでの元号は全て中国の古典からの引用でしたのが、今回は日本の「万葉集」からの引用とのことですが、私はその「万葉集」を見たこともないのでただただ感銘しているだけです。昭和生まれの私が平成・令和と生きた訳ですが、これからの日本が平和で豊かな国でありますように祈念しています。ところで令和元年５月１日からのカレンダーが５月１日・２日が祝日となり４月３０日も休みとなりますので１０連休となると、弊社の休日は毎週日曜日としていたのがどうしようかと案じています。自宅にいると山の神？がいて「亭主元気で留守がいい」と言われていますのでやはり事務所にいた方が良いかなと思っています。どうかお客様からの電話かメールをお待ちしています！

【2019年3月31日（日）】今朝は孫達が自宅に遊びに来ましたので近くの「平成中央公園」に行きました。公園ではさくら祭りがあっていましたが、肌寒くて桜はまだ満開には至っていませんでした。ただ、公園の名前が「平成中央公園」ですので明日発表される元号で過去のものとなりますネ！平成３０年度の会計年度も今日で終わりましたが、新元号での会計年度では不動産の売買でお客様に喜ばれるように更に頑張ります。まだまだ現役の８４歳です！

【2019年3月30日（土）】今日は父の命日でしたので墓参りと熊本県護国神社に参拝してきました。父は海軍で昭和１９年３月３０日にパラオの軍港に停泊中に米軍の攻撃を受けて戦死しました。私が９歳の時ですが父は殆ど外地にいたので父と一緒に遊んだ記憶が無かったのでどうしても父の顔が思い出せません。戦死墓には父の兄弟４人の墓がありますが、父は農家の次男でしたので海軍に志願して行きその後兄弟８人が続いて出征して４人が生還しています。護国神社の宮司さんから言われたのは現在我々が平和に暮らしているのは、これらの尊い命を国に捧げて貰ったものであることを忘れてはならないと言われましたが、私は将来二度と再び戦争が起こらない事を祈るばかりです。

【2019年3月28日（木）】桜の開花宣言がありいよいよ春本番となりました。そこで事務所から徒歩３分の所に水前寺公園がありますので、散策してきましたが観光客の殆どが中国人でした。水前寺公園の別名は「水前寺成趣園」と言われ、肥後藩主細川忠利公が御茶屋を置いたことから庭園が完成し「成趣園」と名付けられたと言われていますが、その名の由来は中国の詩人と関係があるようですが、その事を中国の人は分かって観光しているのでしょうかネ？平成の元号も４月１日に発表されますがこれまでの元号は全て中国の漢字が使われていますので、さて新元号はどのような元号名になるのでしょうか期待しています。

【2019年3月26日（火）】一般的に土地・建物等の不動産売買の決済時に抵当権が設定されている場合には、必ずその抵当権の抹消登記をしてから売買されます。それも抵当権抹消登記は決済日に所有権移転登記と同時に行われます。しかも、その手続きについては司法書士に依頼していますので、「抵当権抹消登記」で銀行側から提出される書類は見たこともありませんでした。ところが今回の土地売買では抵当権が設定されている金額を事前に支払ってその抵当権抹消登記を行う事ななり、銀行側からのその必要な書類（抵当権放棄証書・委任状・印鑑証明書）が提出されたため、今まで見る事が無い書類が見れました。その書類で「抵当権放棄証書」とありましたが、この「抵当権放棄」とは、抵当権の消滅により抵当権を解除するという意味だそうです。「抵当権抹消登記」は個人でも出来ますが、手続きが煩雑で完全に行うの無理ですので専門家に依頼するのが一番です！

【2019年3月23日（土）】先日建物を解体後の土地価格の見積もり依頼がありましたので現地を見に行きました。場所は熊本中央区で用途地域は近隣商業地域で熊本の中心地でした。近隣にはデパートや総合病院・小中学校等徒歩１０分以内ある場所で土地は１３０坪でした。価格にについては先日公示地価が発表されましたが、公示地価は周辺の代表地を決めて公示されているため当該地よりかなり距離があるため、やはり過去２年以内の売買された事例から実勢価格での見積もりとなりました。さてその見積価格で売主の意向を聞いてからの販売となりますが、売主は少しでも高く買主は少しでも安くと言うのが常ですので仲介業者の手腕が問われますネ！

【2019年3月20日（水）】先日は国土交通省から１月１日時点の「公示地価」が発表されました。熊本県内の「公示地価」は、商業地・住宅地とも上昇幅が拡大して、熊本地震後の熊本都市圏を中心とした再開発等で回復基調が軌道に乗ったと言われています。普段土地の売買価格は「実勢価格」で取引されますが、「公示地価」は一般の土地の取引価格に対しての指標とされています。その他土地の価格に「路線価」がありますが、これは相続税や贈与税の評価をする場合に適用されますが、「路線価」は「公示地価」等を基にして算定した価格の８０％で決められたいます。「公示地価」は標準地の周辺を代表として決められている価格なので、実際の土地取引は「公示地価」に近い価格で取引されるのが理想かもしれませんネ！

【2019年3月1７日（日）】年度末になると移動時期で駐車場の入替があります。弊社が管理している駐車場で本日２件の入替がありましたがその内の１台は群馬県から工事関係で熊本に来て、マンスリーアパートに入居して駐車場の申込がありました。話を聞くと駐車場の借り上げは１ヶ月か若しくは２ヶ月との事で、現在は毎日コインパーキングで１日６００円で使用しているとのことでした。弊社としては長期に借り上げて貰う方が良いけど事情が事情でしたので契約する事にしました。遠方から熊本に来て熊本の印象が悪く写るといけないと思いもあって？

【2019年3月16日（土）】本日は弊社で土地の契約がありました。今回の土地の購入された方は住宅会社からの紹介でしたので、売主側２人と買主側１人と住宅会社１人の他に買主側の子供２人が出席して土地の重要事項説明書と契約書の説明を行いました。所要時間は約１時間余でしたが重要事項説明書の中で固定資産税等の清算額を説明する際に、現在の土地に建物を建てるとその建物の容積が２００㎡以下であれば現在の土地の固定資産税額が６分の１に、２００㎡以上の場合には３分の１に軽減さる事を併せて説明しておきました。勿論土地と家屋を所有している場合にはその家屋にも固定資産税が加算されますが、家屋の場合には土地とは異なり年々劣化していきますので評価額が年月が経過すると共に下がっていく事になります。

【2019年3月9日（土）】土地の買付申込書が提出されたので売買契約書締結時に重要事項説明書として土地の境界について説明しなければならないので、改めて境界の写真を撮りに行きました。通常売買時に土地のトラブルから守るには①境界標②地積測量図③登記の３つが揃っていれば良いと言われています。①については土地を所有して利用出来る権利の範囲をはっきりさせておく必要があるし、境界標がなければトラブルのもとになりますが登記がしてあっても境界標が無い場合があります。②については境界標の位置関係をはっきりするために土地家屋調査士が作成した「地積測量図」がありますので確認することです。③については境界標があっても地積測量図があってもそれだけでは十分とはいえません。第三者から真実の所有者は誰なのか、所有権以外の登記の有無等第三者に対抗出来るために登記をしていなければなりません。（民法百七十七条　不動産に関する物件の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することが出来ない。）以上のように土地の境界を明確にするためには、境界標の設置が最もよい方法ですので確認しておきましょう。

【2019年2月27日（水）】先日はホームページのトップページの項目に「無人島購入で節税」を挿入したため急にその黒島を見に行きたくなって出掛けました。熊本から天草市有明町まで車で約２時間の距離でしたが快晴で気持ちの良い旅でした。途中には世界遺産となった「三角西港」を横目に見ながら、新たに掛け替えられた三角大橋を通り天草五橋を渡って有明有料道路の終点が「道の駅有明」でした。黒島はそこから約１キロメートルの所の港から手が届く位の場所にありました。近くに「須子郵便局」がありましたので、立ち寄って黒島の事をお聞きしましたら現在その黒島の周辺には「コノシロ」という魚が良く獲れるとの事でした。もともとこの周辺には写真にも掲載していますが「タコ」等いろんな魚が１年中豊富に獲れるとのことでした。又この周辺にはゴルフ場とか温泉施設があり私も帰りに「さざ波の湯」に入りたかったのですが我慢して帰って来ました。その帰り道に思ったのが、無人島を購入する際には①銀行ローンが組めないので現金で購入するしかないこと。②地元の漁業組合との付き合いも必ず必要なこと。③電気や水道等のライフラインを自分で用意しなければならないこと。④島からの交通手段を考えなければならないこと。等が思い出されましたが島を購入される方は、無人島を自分自身の島として所有しているというロマンを感じて、余暇を過ごすだけでなく税金対策として購入されては如何かなと思いながら帰りました。

【2019年2月20日（水）】今日は弊社の売土地の看板を見てお客様が来社されましたが、不動産についての質問がそれはそれは詳しいこと、プロの私でもタジタジでした。主な内容は①土地を先に購入して１年後に建物を建てる場合の住宅ローン控除はどうなるのか？②土地購入時の費用等は？③相続対策は？④土地購入後建物を建築するまで賃貸駐車場としたい場合には？⑤子供の校区について？等のお尋ねがありましたので知識の限り次の通りお答えしました。一般的な土地購入費用は５％～１０％と言われていますが、しかし、実際には土地によって様々で購入価格の何パーセントというう計算は試算出来ません。（１）土地を先に買ってそのあと建物を建てた場合の住宅ローン控除は、２年以内にその土地の上に住宅ローン付きで住宅を取得すること。なお、土地も建物も購入者は同じ名義でないとダメ。（２）土地購入時の費用としては、①仲介手数料②登録免許税③ローン手数料や印紙代④固定資産税の精算（その土地の固定資産税で、所有権が移転する時点での税額を精算します。）⑤不動産取得税（土地を先に購入した場合、軽減の要件を満たす建物を土地取得の日から３年以内に建築する必要があります。）⑥その他上下水道やガスの配管工事費用等（３）土地や住宅の購入の際に親や祖父母からその資金の一部について贈与を受けた場合には軽減措置が受けられます。（４）土地を購入した場合には固定資産税がかかり、更地の場合には固定資産税評価額がそのまま「課税標準額」となりますので、その土地を賃貸駐車場にすれば固定資産税の補完にもなりますが、賃貸料に対しては所得税がかかります。（５）子供の校区については決まりがありますが、現在の校区を変更したく無い場合には区役所で相談して下さい。以上いろいろとご質問がありましたが、不動産の売買については納得がいくまで説明を受ける必要があります。

【2019年2月6日（水）】弊社が土地の販売を依頼されている土地の隣接者から電話があったので訪問して見ると崖の一部が崩れかけているので安全対策を講じてもらいたいとの事でした。（該当の土地に弊社の看板を見て電話したとのこと）そこで早速土地のオーナーに連絡するとともに、その土地の造成工事をされた業者に対応を依頼したところ早急に補修工事を行う事でした。ただ考えたのはこのような崖のある土地の売買に当たっては、擁壁のひび割れや隠れた瑕疵が無いか十分に調査するとともに、市役所の関係部署で擁壁工事等につき検査済証が発行されているか確認するなどしないとあとあと問題が起きた時には裁判になる事も考慮しなければと肝に銘じている次第です！

【2019年1月30日（水）】弊社が現在の事務所に移転してから約１年になりますが、１階がカラオケ店ですので午後からはその歌声が聞こえてきます。もともとカラオケは郵便局の現役の時から歌っていましたので、仕事していても別に気にもせず心地よい響きに聞こえて昔を思い出しています。そう言えばここ何年かはスナックに行ってカラオケを歌って無いなー！仕事が終わったら真っ直ぐ自宅に帰るという生活は自分でも不思議なくらいです。それだけ年取った事でしょうか？たまには帰りに１階のカラオケで歌って鬱憤をはらしたいですがさて声が出るか心配です！

【2019年1月22日（火）】先ほど運転免許証の更新で「認知機能検査」を受けてきました。以前はこの「認知症検査」と「講義・実車」の講習は半日で終わっていましたが、今回から２日に別けて講習があります。「認知症検査」の結果で２日目の講習時間や手数料が違ってきます。仕事上運転免許証は絶対手放せません。免許証を取得したのは２０歳の時ですので今年で６３年が経過していますが、無事故無違反とはならず交通違反がこれまで３件あります。その内訳はスピード違反が２件と携帯電話保持違反が１件です。特に叙勲対象者となっていた時に、スピード違反して叙勲が１年遅れになった時には悔やまれて仕方がありませんでした。今後は無事故無違反をめざして頑張ります。

【2019年1月18日（金）】私こと不動産業を始めて１０年を経過しましたがなかなか厳しいです。もともと郵便局長を定年してから天下りで他企業を経験してからの起業ですので、不動産業に対する知識経験もなく飛び込んだこと自体無茶苦茶なのです。ただ第二の人生を送るのに人それぞれ目標を持って過ごされるのは当然ですが、私の場合には天下りの仕事がなくなってからさて今後どうして過ごそうかと考えた時に、郵便局を定年退職後に宅建士の資格を取っていたのでこの道に進むしかないと思い７１歳で始めたわけです。この間いろんな経験をしましたが前々から不動産業者のイメージがあまり良いものが無かったので、自分としては信用される不動産業者になるためにこれまで郵便局で経験した実績を参考にしてお客様に対応してきました。ただそれだけでは会社としては成り立たないので相談相手になる経験豊富な不動産業者との付き合いとか、物件情報を提供してくれる友人の協力を得なければ自分一人では到底出来ません。これからも体が続く限りは頑張らなければと思いますが、稀勢の里の引退時の言葉ではありませんが「私の人生に一片の悔いもございません」とはいきませんが自然体で前に向かって進むしかありまえん。どうか不動産に関する情報がありましたらよろしくお願いします。

【2019年1月12日（土）】先日は阿蘇郡西原村の分譲地を見に行きました。この場所は熊本地震前から分譲地として売り出されていましたが、現在は５６区画のうち４１区画が販売されて残りは１５区画になっていました。この場所の近くには熊本地震後に仮設団地が造られていますが多分地震の被災者が新たに土地を購入されて新築されたのではないかと思われます。坪単価は平均７５，０００円でした。

【2019年1月10日（木）】先日は中古一戸建てをリノベーションしてみたいとの思いから現地を見に行きました。この物件は築５０年を経過して「古家付き土地」として売られており土地代のみで購入出来ますが、建物の耐震補強工事や劣化部分の補修工事などで相当額の経費が必要になりますので十分に精査しなければなりません。要はお客様に建売住宅よりも購入経費が安くリノベーションによって住みやすい家を提供するのが目的ですので仕上がりが楽しみです。